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[房屋新聞]2008年房地產展望
台中安心成家房屋網-0939-029786 黃瑞騰 發表於 2008/5/29 上午 11:47:00

國內物價飆升嚴重,央行2007年12月21日起升息半碼抑制通膨,加上近期媒體報導北市中古屋砍到65折成交、豪宅交易趨緩、銀行緊縮銀根、投資客出場等利空新聞不斷,2008年總統大選後,兩岸三通政策將有初步規劃,房地產局勢會更明朗,短期的利空,只是讓房價先蹲後跳。
  國內物價飆升、股市曾一度下探7800點、消費力下降等的利空因素衝擊,台灣房市從2007下半年進入「下修盤整期」,不過,利多新聞也不少,萬華大同都更新契機、建商明年第一季推案1600億元,看好選後房地產。
  另外,許多人看衰明年的房地產,認為房市多頭走了四年已接近尾聲,不過,美國房市走了十年多頭,台灣才正要邁向第四年,房市會泡沫化嗎?難道台灣房市沒有走十年多頭的條件?
  儘管多空新聞不斷,但是只要秉持以下觀察法,將可判斷2008年房地產多空趨勢:
  分析一:法拍市場轉熱 買盤承接意願強
  從美國次級房貸風暴的經驗來看,泡沫的第一個現象就是「法拍屋數量大增」。2007年7月底全美法拍屋較2006年同期飆升58%,其中加州法拍屋數量比2006年增加85%居全美之冠。
  最近法拍屋市場轉熱,顯示斷頭戶增加,有空頭的前兆現象,不過北市第一拍拍定率高達35.5%,投資客也從現貨市場轉向法拍市場尋寶,顯示買盤承接力道強,房市尚不足憂慮。
  分析二:北市房貸逾放比全國最低 房價相對安全
  根據銀行業者數據顯示,全台房貸逾放比以台北市最低,這也顯示台北市房價最安全。到2007年第二季為止,整體房貸逾放比為1.5%,其中台北市房貸餘額接近一兆元,但房貸逾放比僅1.06%,其次是台北縣的1.19%,新竹市、台中市的房貸逾放比各為1.22%及1.25%,都是逾放較低的地區。
  觀察銀行的房貸逾放比,甚至比法拍屋更準,只要銀行逾放不急升,房市仍是安全。而且房市自SARS以來,多頭走了四年,的確需要降溫盤整一下,不然一飛沖天,房市會加速泡沫。例如:銀行緊縮銀根、央行利息緩升,都是抑制房市不要過熱的手段,有助於這波房地產多頭維持更長的氣勢。
  分析三:落後國際漲幅 商辦市場崛起
  住宅產品最近面臨盤整格局,商辦市場卻趁勢崛起,首先國華人壽大樓以53.7億元標售,創下標售土地每坪600萬元的新記錄;緊接著內湖亞太經貿廣場傳出一百億元成交,每坪35萬元創下內湖廠辦的新高價。
  以仁愛路圓環為例,潤泰敦仁豪宅,已經接近完工階段,已有住戶每坪開價130萬元求售,預估成交價落在105萬元左右,但是隔壁的A級商辦大樓只值50萬,同一個地段,價格卻兩樣情,價格不合理,市場會慢慢修正。據了解,仁愛路圓環、敦化南路辦公商圈,現在已經有投資客開出只要45萬元以下的產品全面掃貨,連投資客也嗅到商辦市場即將上來的味道。
  而且,台北市辦公大樓租金看漲,相較於亞洲地市城市,台北市辦公大樓租金卻遠落後其他都市,甚至還低於越南的胡志明市,因此落後國際漲幅,加上2008年的兩岸三通加持,商辦市場將有一番榮景。
  分析四:政府利多大放送 市場不易看空
  國家政策對房地產影響最大,尤其是豪宅市場。政府除了一周一利多的消息之外,松山機場禁建令解除、都市更新獎勵容積、興建農舍條件放寬利多頻頻釋出,政府努力作多,房市沒有看空的理由。
  另外,回顧民國79年3月,因房地產飆漲,政府為了抑制投機風潮,召開國土會議,政府祭出「全面停止對空地貸款」,以及土增稅依實際移轉現值課稅,防止土地投機炒作的嚴厲措施,一夕之間房地產哀鴻遍野。
  當年政府政策還在討論階段,南京東路、復興北路的揚昇大樓,一坪從72萬元,不到半年房價立即腰斬變每坪36萬元,也是政策下猛藥的結果。房地產是觀察經濟最重要的指標,因此執政黨一定會在選前釋放利多,不會端出緊縮房市的政策。


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