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Blog名稱:台中安心成家房屋網-0939-029786 黃瑞騰
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 [房屋新聞]二○○八大選後購屋的四大理由 |
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台中安心成家房屋網-0939-029786 黃瑞騰 發表於 2008/5/29 上午 11:45:00 |
今年一月份立委選舉的結果， 反應了人心思變的民心向背， 也反應了未來台灣經濟， 有機會從谷底復甦的新契機。 房地產是台灣內需產業的龍頭， 更有機會再度向新的高峰挺進。二○○八年一開春，房地產業便陸續從個案現場傳來好消息，立委選舉的結果似乎是一顆定心丸，政治紛擾降低，使得立委選前蟄伏的買氣逐漸出籠，各區域的指標個案看屋人潮再度湧現。
即便因為剛過完年，報紙廣告還沒大舉進場，各工地現場門庭若市的熱況，已經讓銷售現場不斷增派人手接待，準備好好迎接睽違已久的買屋客戶，大小建商更是緊鑼密鼓地準備著總統大選後，年度大波段的三二九黃金檔期。總統大選後的房價究竟是漲是跌，大家都關心，而環顧國內外的經濟環境大勢，顯然還是以走向房價趨漲的態勢，主要是因為台幣升值、建築原料上漲、交通建設帶動等因素，預料將有效支撐房價上揚；還有通膨引發的購屋保值、開春市況回穩，以及台股後市看好等因素。一、房價上漲趨勢趨明朗房地產第一線之所以對今年第二季房市普遍抱持樂觀，顯然是已經在年後感受到市場蠢蠢欲動的買氣，有信心在今年的第一個旺季，不會是由供給方唱獨角戲，畢竟業者的信心，主要還是來自於客戶的反應。現場第一線顯示進入加溫期，其實不是沒有理由的，對於一些敏銳度高、具有購屋經驗的民眾來說，已經從經濟面的訊息，嗅到房價可能持續上漲的氣氛。首先是台幣的大幅升值，吸引國際熱錢流入台灣賺取匯差利潤，台幣兌美元的匯率，從去年第四季便開始蠢動，去年九月台幣平均兌換一美元大約在三十三元，到二月下旬已經升值到三十一．五元左右，升值幅度約四．五％，而且後續還持續看漲中。這些熱錢除了因為匯差的吸引力之外，股市更是一大誘因，相較於亞洲其他國家股市，台股顯然因為政治因素的干擾，而沒有反應出「正常」的漲幅，未來補漲的想像空間十足，意味著這些熱錢只要時機來臨，轉進股市的機率大增。外資在股市中的投資比例已經高達三成，只要外資認同台股，台股回到常軌的期望值得期待。股市與房市的連動性自不待言，根據過去經驗，股市獲利後最多約莫一季左右的時間，便會反應到房市，帶動房市的需求及房價上漲。如果再加上總統大選後，兩岸關係逐步開放的利多加持，二○○八年成為另一波房價起點的機會大增。另一個支撐房價的主要因素是原物料的上漲，鋼價從二○○五年底的每公噸一萬三千元，一路飆漲到今年二月中近三萬元，漲幅兩倍多，這樣的漲幅反應到建造成本上，至少讓預售屋或興建中的新成屋房價成本上漲五％至一成。最後公共建設的完工啟用，也是支撐房價、甚至是帶動房價上漲的主要原因，例如捷運內湖線將在明年完工通車，新莊線及信義線也預計將在二○一○年至二○一二年之間完工通車；還有松山線、環狀線、機場線等，也計劃陸續將在二○一三年左右完工，將台北縣市整個串連起來，通車時只要外部經濟環境沒有意外，捷運周邊房價勢必還有一波反應，推升房價邁向黃金期。二、通膨引發購屋保值潮從過去經驗來看，通膨一直是購屋的主要需求之一，幣值趨貶的狀況下，購屋成為保值的重要管道。去年以來，受到國際原物料上漲的影響，國內的物價指數年增率（CPI）持續維持在高檔，從去年九月以來，已經連續五月都維持在三％以上（二○○八年一月為二．九六％），之前CPI年均值在三％以上，那已經是一九九六年的十一年前，預計今年還會維持在高檔。日前成為新聞話題焦點的麵粉價格，也是飆漲到令人難以置信的價位，與去年年初相較，竟然上漲了將近三倍，業者叫苦連天，糕餅業者在去年一年歇業者超過六百家。麵粉漲價所反應的，並不只是麵包變貴或大小縮水的單一問題，麵粉是一項基本性原料，日常飲食中有二分之一的食物都跟麵粉有關，如果連這麼基本性的原料價格都已如此飆升，其他相關性物資的漲幅已經不難想像。日常生活必需品的價格一點一滴在上揚，顯現的是，相同貨幣所能兌換的物質愈來愈少，日復一日地侵蝕著你我的「可支配所得」，無形之中錢慢慢地變「薄」。包括國際油價也站上每桶百元的大關，若是以二○○三年每桶不到三十美元的角度來看，實在很難想像，在二○○八年後這種基本油價竟然會上漲到九十三元，整整上漲三倍多；同樣的心情看待五年後的油價，也許上漲到每桶兩百美元都不足為奇。所以，若初步以「最糟」油價來評估未來每桶兩百元油價的時代，想像一下屆時的房價，會是一個怎樣的光景？超高油價時代房價會比現在漲多少，恐怕還難以斷言，但肯定是不會比現在的房價低。三、房市開春後買氣回穩春節前一季的房市，市況慘澹，一來是因為去年全年都會區房價，都處在「高檔整理」的狀況，反應三年來漲多拉回的格局；二來是因為選舉紛擾，加上股市重創，使得購屋意願低落。根據營建署公佈的「住宅需求動向調查」資料顯示，去年第四季的房價信心指數，甚至比二○○三年SARS期間還要來得低，除了幾個大型指標建案之外，其他個案現場幾乎是門可羅雀，連台北市區精華地段買氣都沉寂下來。但是在開春之後，市況大幅好轉，不僅台北市區買氣回籠，板橋市也是熱鬧滾滾，幾個捷運站議題的個案都是人潮川流不息，連非假日也能佔滿一半接待中心，逐漸恢復到去年正常時期的人潮量。這樣的狀況不僅出現在熱銷區，連台北縣市以外的區域，也開始熱絡起來，像是中壢、平鎮一帶，整體市況也比年前好很多，人潮回流顯示購屋信心已經逐漸恢復，即便股市仍有起落，但是民眾購屋的意願已經陸續浮現。雖說去年全年處在高檔整理期，買氣及人潮不若前年旺盛，但是上半年的表現其實還不錯，尚可延續前一年的氣勢；但是在去年八月起受到全球股災的衝擊，以及立委選舉的干擾，造成自住型買方觀望，才會使得買氣受到影響。今年開春後的看屋人潮，可說是一種「遞延購屋效應」，將去年下半年原本有意購屋的買氣，延宕到年後進場，若是總統大選前沒有重大意外事件，選舉結果又能符合多數民眾的期待，那麼這股買氣就有機會接續下去，順利推升房市景氣。四、股市上揚將成為引爆點台股投資民眾最大的無奈，在於台股「漲未跟漲、跌猛跟跌」，因此才不得已將投資的資金轉往海外基金。未能跟漲的主因，主要還是繫於政治的不穩定性，政府經濟政策遲遲未能跟上國際潮流。當國際熱錢紛紛轉往中國大陸投資之際，政府卻將台灣封鎖在意識形態之中，眼睜睜地看著東亞各國的股市大發利市，股價紛紛以倍數成長，讓東亞投資民眾荷包滿滿，有能力去對抗國際性的輸入型通膨；台灣卻在政治因素的牽絆下，股市漲幅趨緩，一九九○年的股市高點，到現在都還是望塵莫及，造成民眾及企業面對國際的輸入型通膨中，顯得十分脆弱。這樣的窘況是有機會在二○○八年改變的，台灣企業的獲利能力全球有目共睹，大部份外資分析師皆認為，台股在政治陰影之下嚴重被低估，只要能擺脫政治的陰霾，逐漸開放兩岸相關政策，是大陸人民來台觀光也好，或開放大陸人民來台購屋條件也好，只要持續開放的腳步，台灣經濟就有更好的機會，匯入台灣的熱錢就有可能會轉戰股市，房市也會跟著再度揚升。類似的想像與期待，不知在多少民眾的心中想過千百回，不是沒有機會，只等待時機到來。中國大陸經過十多年的改革，經濟能力迅速改善，尤其是沿海一帶，消費能力大增，中國大陸甚至已經躍升為全球精品消費的第四大國。台灣的物價與房價，對大陸中高所得者而言，短短五、六年，從遙不可及演變為唾手可得，這與大陸股市在近年快速飛漲不無關係，由此可見股市投資成果對經濟能力影響之鉅。二○○三年這一波，房市內需大舉浮出，都會區房價狠狠漲了四至五成，但那是跌深後的反彈現象，嚴格說起來，在同一時期股市並沒有大漲，二○○三年七月到二○○六年十二月，房市買氣最強盛的時段，台股溫和地約從五千點漲到七千點。二○○八年這一波，環境已大不相同，台灣房地產要走出內需、走向國際，今年絕對是一個很好的起點；對房價而言，又何嘗不是呢！更多房地產文章，請參閱住展雜誌321期
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