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[新有錢人開源節流]〈理周〉簡易3步驟 搞懂房貸利率
東森房屋南區愛買店 發表於 2008/7/8 下午 10:31:00

理財周刊提供

副標:誰把我的房貸變大了

美國Fed再降息3碼,加上近來新台幣不斷走強與國內通膨情況嚴重,引發國內金融市場普遍預期未來利率將走升息步調,造成房貸族每月的經濟負擔,越來越沉重..「天啊!現在買東西已經越來越貴了,怎麼連房貸也要每個月越還越多啦?這樣日子是要怎麼過。」因為每個月的收入固定就是那麼多,但支出卻不斷在增加,一聽到利率可能要調高的消息,掌管家中經濟大權的陳媽媽就煩惱得受不了,生活的負擔不斷加重,讓她大喊吃不消。

中國信託商業銀行個人金融處副總經理宋苑芝說:「其實民眾聽到這樣的消息可以不用太緊張,因為央行公布的利率,是銀行間拆款的重貼現率,與一般存放款並無正向的相關性,也就是說,其實對一般民眾來說,貨幣政策並沒有直接的影響,不必跟著媒體報導聞風起舞。」

※第1步:先搞懂房貸利率是什麼

房貸族因為借款成本的壓力,造成對利率波動的反應特別敏感,不過卻往往搞錯方向,產生許多判斷謬誤;雖說借來的錢要付利息,使用要特別謹慎小心,不過房貸族千萬不可捕風捉影,就貿然的辦理房貸業務;應該先從了解房貸這項商品的結構下手,接著才是擔心自己每個月要多負擔多少的費用。

宋苑芝表示,由於銀行房貸是根據有無大量吸金需求而決定,因此在放款會依照活存、定存利率兩項資金成本,並加上風險貼水、營運成本等考量,最後決定放款利率,因此民眾應該注意的是各家銀行在2、5、8、11月時可能變動的i值(由10間銀行1年期定存利率,去除最高與最低兩間的平均數值),而不是央行貨幣政策所決定的利率變化。

※第2步:選適合自己利率的商品

雖然市面上的房貸商品種類繁雜,有固定型、指數型、優惠利率、前低後高等等琳瑯滿目的名稱,但宋苑芝說:「其實房貸只有分作固定型與指數型兩種;前者雖然每月本息攤還固定,但借款初期卻必須負擔較高的資金成本壓力;後者初期與後期利率有一定幅度的差距,但是每月逐步在償還本金,就算後期利息增加,對民眾還是比較划算。」

舉例來說,以500萬元的房貸來看,固定利率借入成本較高,一般在3%至3.5%之間,平均每月須償還利息部分固定在1.25萬元,但指數型房貸的利率則是前低後高,以目前的前半年利率最優惠利率2.5%來計算,每月須償還利息約1萬元左右,相差將近2500元。

※第3步:有多少能力借多少利率

目前定存利率為2.64%,但為刺激民眾與自己銀行的貸款意願,最低卻有2.5%的超低利率,但要特別注意,雖有便宜的錢可借,卻不是人人都能,要秉持量力而為的原則,就算自己對利率的變化再敏感,也不能單憑這件事情就任意轉換自己的房貸,才不會因小失大,白白送給銀行一筆違約金,甚至造成自己日後可能無力償還的困境。

永豐銀行零售金融處副處長韓志宇透露說:「這是因為想要跟銀行談這麼低的利率,基於殺頭的生意有人做、賠錢的生意沒人做這項原則,除了要對銀行有相當高的貢獻度、擁有良好評等的房屋、或是該銀行的VIP財富管理客戶之外,一般民眾其實難以借到。」

不過,韓志宇透露,民眾不用對此感到太灰心,可以透過一些技巧,提升自己在銀行的信用評等與貢獻度,借到對自己較為有利的房貸利率:(1)民眾可跟同一間銀行多借款、並快速清償,提升自己的信用評等。(2)挑選較搶手熱門地段的房子,以出脫較容易的前提向銀行爭取。(3)集中全家人的消費、投資、存款致同一間銀行,創造對銀行的高度貢獻。

文˙徐介凡


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