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都更宅、海砂屋 投資停看聽
房屋買賣超急快房屋網路行銷達人 發表於 2010/6/7 下午 06:11:00


都更宅、海砂屋 投資停看聽


4月底北市府公布老舊建物可享最高2倍容積獎勵，5月底也宣布海砂屋若5年內重建，可獲30％容積獎勵及每戶20萬元拆遷補助，反之則容獎逐年遞減，藉此鼓勵民眾加速重建，使得都更宅、海砂屋2大產品，成為預期房價翻漲的熱門話題，但專家認為，整合過程曠日費時，民眾還是少碰為妙。{ad-優質推薦:婚紗***,  房屋***,  台灣租屋網***,  法拍屋***,  591***售屋網,  桃園婚紗***)

勤實佳聯合會計師事務所所長林敏弘指出，不論是老公寓都更或海砂屋重建，在整合過程中，每家住戶狀況皆不同，因此曠日費時，絕非易事，想要搭上熱門話題、進場投資的民眾，切勿一窩蜂搶進。此外，相較於「輻射屋」對人體產生立即危險，林敏弘認為，海砂屋會因「氯離子」含量程度不同，輕則造成房屋滲漏水、重者會使鋼筋鏽蝕，因此要讓所有住戶一致通過「整合重建」提議，順利獲得容積獎勵及拆遷等補助，將會更加困難。

中信房屋資深法務專員白宗益表示，集合式住宅的重建，勢必要取得全體住戶的同意才可進行，儘管海砂屋對屋況的損害，會隨著屋齡老舊而加劇，但在多數住戶認為沒有「立即危險」時，要說服所有住戶主動申請「重建」，就不易達成共識。再以「達成率」來看，根據北市府的資料顯示，民國83年迄今處理海砂屋，共列管62 件3,187戶，成功處理的有19件1,335戶，16年來的「件數」達成率（解除列管）僅30％而已。

台灣房屋不動產研究中心研究員洪暉恆認為，北市府的海砂屋條款，能否達到海砂屋住戶加快整合，效果可能有限，且大多建物的鑑定結果只需「稍微補強」，並未達到「強制拆除」的標準，再加上住戶意見不一，使得拆除重建的成功率極低。{ad-優質推薦:台北辦公室出租***,  嘉義房屋租售***,  台北土地買賣***,  台北租房子***,  桃園法拍屋***,  }

同樣問題也出現在「都更宅」，北市府祭出4、5層樓的老舊建物，最高可提高容積率2倍，造成老公寓翻紅，但根據歷年都更「申請案件數」及「核定案件數」來看，北市都更的達成率不到5％。

洪暉恆指出，建商和住戶談判重建時，也會考量成本、售價和去化率等要素，若非精華地段，即使有容積獎勵的誘因，建商未必願意投入，而就算重建標的位於精華地段，因看準未來房價翻漲驚人、利潤高，所以整合過程將更加困難，搶進投資都更宅或海砂屋者，務必要三思。

資料來源：工商時報【記者馬婉珍／台北報導】
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